7 Ноября 2016
Даже если вы не имеете другой недвижимости, кроме единственной, приватизированной когда-то квартиры, которую не собираетесь ни продавать, ни дарить, ни закладывать, вам совсем не лишне будет узнать, сколько же она стоит. Дело в том, что с 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости на объект недвижимости.
В каких случаях вам понадобится помощь оценщика, что бы определить стоимость квартиры или дома в Мордовии? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти "золотую середину", если продавец и покупатель расходятся в оценке квартиры? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?
Что такое рыночная стоимость?
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден (продан) на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразумевается, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо исключительные обстоятельства.
Надо понимать, что рыночная стоимость на недвижимость всегда зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а потому далеко не всегда соотносится с себестоимостью. Например, когда рынок недвижимости в Саранске быстро растет, рыночная цена квадратного метра может быть намного выше фактических затрат, которые несет застройщик, потому что велик спрос и квартиру все равно купят. В кризисных условиях, напротив, продавцы вынуждены предлагать недвижимость с минимальной наценкой к себестоимости, но если спроса нет, рыночная цена может очень сильно упасть.
Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости?
Самые распространенные случаи:
- для заключения сделки купли-продажи; - для кредитования под залог (в том числе и для получения ипотечного кредита); - для оспаривания завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (это нужно для правильного исчисления величины налога на имущество); - при разделе и передаче имущества при разводе, получении наследства, оформлении дарственной и т.д.; - при изъятии имущества для нужд государства - федеральных, региональных структур и муниципалитетов.
Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.
Что такое "действительная" и "разумная" стоимость?
Нередко в документах используют термины, не предусмотренные законодательством: "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость". В ст. 7 закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость этого объекта. Это же правило применяется и в случае использования в документах терминов, чаще применяемых в разговорной речи: "разумная", "реальная", "действительная" стоимость и проч. То есть во всех таких случаях подразумевается определение рыночной стоимости объекта.
Что такое инвестиционная и ликвидационная стоимость недвижимости?
Инвестиционная стоимость недвижимости, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта. Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель за объект недвижимост. Физические лица заказывают установление инвестиционной стоимости редко, чаще заказчиками выступают представители бизнеса и государственные структуры.
Что касается ликвидационной стоимости - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.
Когда нужно знать ликвидационную стоимость недвижимости?
Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие собственника, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.
Жители Саранска, владельцы недвижимости сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро "избавляться" от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит по ипотеке, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
Этот показатель кардинально отличается от любого другого вида собственности. Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Важно, что кадастровая стоимость определяется как для объектов, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует. Такой оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых
содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому кадастровая оценка носит тотальный характер.
Если ранее кадастровая стоимость использовалась при налогообложении юридических лиц и - в порядке эксперимента - физических лиц (граждан) лишь в нескольких регионах, то с 2015 года этот порядок распространен на всю страну и конечно в том числе и Мордовию.
Сейчас как раз началась рассылка платежек жителям Саранска и Мордовии по земельному налогу и налогу на недвижимость для физических лиц, и впервые эти налоги исчислены исходя из кадастровой стоимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость на недвижимость?
Кадастровая стоимость рассчитывалась поэтапно, в большинстве случаев использовались методы массовой оценки, то есть для оценки группировались схожие объекты с примерно одинаковыми характеристиками с применением методов математического моделирования. Но при такой процедуре расчетов возникает немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась в 4-10 раз выше рыночной стоимости.
Поэтому законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости. Такую оценку в Саранске проводят независимые оценщики.