30 Сентября 2016
На протяжении последнего года практически все аналитики говорят о том, что цены на недвижимость будут падать аж до… 2019 года. Но это говорят теоретики, а как видится рынок тем, кто работает на «земле»? Какие изменения, кроме цены, пришли на него вместе с кризисом? Оправдаются ли надежды продавцов на осень? На эти и другие вопросы отвечает руководитель направления Агентства «Кристалл Недвижимость» Сергей Комкин.
— Ситуация на рынке недвижимости Саранска сейчас интересна тем, что рынок дифференцировался, и эта тенденция в ближайшее время будет только увеличиваться. Касается это как квартир, так и дач, домов и участков.
То, что квартиры в Саранске дешевеют, говорят все. Действительно, в большинстве районов цены упали.
Но в популярных районах центра падение гораздо меньшее, а в некоторых местах цены падали недолго и слабо, а сейчас практически вернулись к старым. Это объясняется модностью района и малым количеством предложений, так как и райончик небольшой и расставаться с такими ликвидными квартирами люди не хотят.
Не очень сильно упали цены в новых домах центра Саранска. Тоже касается и некоторых пользующихся спросом домов в других районах — например в новостройках Юго-Запада и Посопа, в удачных проектах новых клубных домов, и в лучших домах любого микрорайона. Цены в новых домах бизнес-класса зависят не только от их расположения и качества, а от количества предложений. Так в Юбилейном микрорайоне или на Короленко построено так много домов, что из-за большого количества предложений желающие быстрее продать сильно снижают цену. Что касается обычной недвижимости экономкласса, цены будут и дальше падать в связи с отсутствием денег у потенциальных покупателей и недоступностью ипотеки. Если ситуация с ипотекой улучшится, возможно, эта недвижимость хотя бы перестанет падать в цене.
Иначе говоря, это аналогично поговорке «богатые богатеют, а бедные беднеют», разница в ценах на ликвидное и неликвидное будет увеличиваться.
Рынок загородной недвижимости практически стоит. Цены упали на все. Сделки идут только в дешевом сегменте. Дома, построенные в 90-ые и нулевые в чистом поле и с модными тогда «богатыми» ремонтами, видимо, уже не продать никогда, ни за какие деньги. Особенно, если хозяева страдали гигантизмом. В дорогом сегменте продаются только безупречные варианты — популярное направление, стародачное место или хороший коттеджный поселок рядом с таким местом, дом разумной площади в современном лаконичном стиле. Таких предложений мало, поэтому продать это можно дорого.
— Я бы не говорил однозначно, что цены идут вниз. К примеру, цены на однокомнатные квартиры летом вообще не менялись, и они «уходили» хорошо. И причина не в этом, что летом рынок малоактивен. Просто на рынке Саранской недвижимости летом установился баланс спроса и предложения. Цены на дешёвые квартиры были стабильны на протяжении 2-3 месяцев. Квартиры быстро продавались, если их стоимость соответствовала уровню спроса и предложения. А вот как только цена завышена, квартира перестаёт вызывать покупательский интерес. И вот эти-то квартиры никто не покупает.
В последнее время надежды продавцов на осень тоже себя не оправдывают. Резкого взлета цен не будет, хотя небольшое повышение мы ожидаем. Отложенный спрос, который копился в последние полгода, сыграет свою роль, но ажиотажа конца 2014 года уже не увидим. Будет активность, будет небольшое повышение цен на ликвидные квартиры, и больше ничего.
— В 2015 году многие предрекали падение цен в абсолютных цифрах на рынке недвижимости на 30-35%, некоторые говорили даже о 40% и 50%. При этом экспертов, непосредственно работающих на рынке недвижимости, которые говорили о максимум 20% падении, никто не слушал. Реальность показала, что правы были эксперты. И падение цен на вторичном рынке недвижимости в среднем составило не более 15%.
Сегодня мы опять видим разную оценку ситуации. Аналитики говорят о том, что цены на недвижимость продолжают падать. Практикующие риэлторы знают о том, что цены перестали падать еще весной. Всё лето мы наблюдаем картину стабильности цен. А это всегда после любого кризиса означало одно – скоро цены начнут расти. И в этом есть своя логика. За 2015 год падение цен составило 15%. При этом в 2015 и 2016 годах инфляцию никто не отменял. Поэтому если смотреть не на абсолютные цифры, а учесть и инфляционные поправки, а еще и прибавить сюда отложенный спрос, то мы увидим, что места для роста более чем достаточно. И, кстати, подобную картину мы видим на товарных рынках — цены растут везде, догоняя инфляционное отставание.
Поэтому для меня удивительно мнение аналитиков, не только видящих продолжающееся падение цен, но и предрекающих его продолжение. Почему рынок недвижимости вдруг должен вести себя не так, как другие рынки?
Я понимаю, если бы это было в условиях острой нехватки денег у населения. Когда деньги есть исключительно на товары первой необходимости и когда никто не задумывается о покупке не только недвижимости, но и более дешевых товаров, таких как автомобили и т.п. Но то, что мы сейчас видим, совершенно не похоже на эту картину:
— количество сделок на рынке недвижимости по сравнению с 2015 годом существенно выросло,
— активность покупателей на рынке очень хорошая,
— срок экспозиции объектов сократился
— ипотечные кредиты сейчас доступны многим категориям заемщиков по ставке 11,4%, и подавляющему большинству по ставке до 12%. То есть мы приближаемся к докризисным ставкам.
Поэтому, если в экономике страны не будет никаких негативных изменений, то к концу года мы увидим рост цен.
А по поводу мнения аналитиков, могу высказать только одно предположение. В своих прогнозах они оперируют имеющимися у них цифрами о цене выставленных в продажу объектов. Цены эти берутся из открытых баз данных. Реальные сделки они не проводят, конкретную ситуацию по продаваемым объектам они не знают. А на рынке сейчас присутствует определенное количество переоцененных объектов, по которым идет коррекция цен. Психологию продавца изменить тяжело, если его квартира два года назад стоила, например, 3 млн. рублей, то продавать сейчас по 2.5 млн. — ему не очень хочется. Вот
именно эта коррекция цен, которую, глядя только на базу по продаже недвижимости, легко принять за снижение стоимости, и может показывать аналитикам ошибочную картину.
Помимо же цен в базах недвижимости, для прогнозов желательно учитывать и другие факторы, например:
— как быстро продается не переоцененный объект недвижимости,
— охотно или не очень торгуются продавцы
— сократился ли размер скидки, которую просят покупатели и дают продавцы
— участились ли случаи, когда на одну продаваемую квартиру находятся несколько покупателей
— увеличилось или уменьшилось время поиска квартиры покупателем
— увеличилось ли количество покупателей, которые во время поиска квартиры корректировали свои бюджеты, повышая цену покупки
— и т.п.
То есть на такие факторы, которые не видно из кабинета, и узнать которые можно только непосредственно работая с покупателями и продавцами недвижимости.
— Ситуация на рынке недвижимости всегда зависела от политической и экономической ситуации в стране. Поэтому прогнозировать падение или рост цен на недвижимость — дело неблагодарное. Кто знает, снимут ли с нас санкции, будет ли расти нефть, это зависит не от нас. Конечно, в прежние годы рынок был перегрет, стоимость недвижимости сильно завышена, все к этому привыкли, много инвестировали, и сейчас не готовы к тому, что цены снижаются. Этот нормально, что старый фонд, за исключением сталинок и каких-то еще отдельных домов, уже не пользуется популярностью, стоимость квартир этой категории не вырастет, а будет снижаться. Это нормально, что идет расслоение по районам, где-то не покупают, там построено очень много жилья, или неудобное расположение, или документы не совсем чистые, или еще какие-то причины. Хорошее, качественное, продуманное жилье, по прежнему пользуется спросом, и его удается продать не намного дешевле, чем год назад. Но в связи с тем, что квартир на рынке очень много, есть из чего выбирать, то, что «не очень» и должно продаваться с дисконтом. В связи с дополнительной налоговой нагрузкой многие будут расставаться с обременительной недвижимостью, а значит, появятся еще квартиры. Так, что дорожать жилью, в принципе не с чего! Если, конечно, не какие-нибудь форс-мажорные ситуации.