23 Сентября 2016
Рынок недвижимости в том числе и в Саранске находится в кризисе с прошлого года. Больше всего экономическая ситуация ударила по коммерческим площадям, в том числе и по торговым, что ещё пару лет казалось немыслимым. Однако торговые площади бывают разные, и чувствуют они себя сейчас также по-разному.
Если говорить про весь рынок коммерческих площадей, то он в глубоком кризисе: доля вакантных помещений высока, арендные ставки упали и стали номинироваться в рублях, арендаторы диктуют свои условия арендодателям. Безусловно, рынок стрит-ритейла также испытал эти тенденции на себе.
Из рук вон
Сергей Комкин, руководтель направления коммерческой недвижимости компании «Кристалл недвижимость», отмечает: «За последние полтора года средний по рынку уровень арендных ставок в Саранске снизился на 15 – 20%. Более того, собственники коммерческих помещений идут навстречу арендаторам, соглашаясь на дополнительный дисконт. Уровень заполняемости в среднем по рынку сегодня достигает 85 – 87%. Причём если в наиболее ликвидных локациях заполняемость равна 95%, то в местах с низкой проходимостью доля свободных помещений может составлять 30 – 40%. За последние два года также сильно вырос уровень ротации арендаторов. В 2015 году порядка 17% помещений сменили арендаторов, в первом полугодии 2016 года — около 7%.
Состав арендаторов на торговых улицах столицы Мордов постепенно корректируется. Так, всё меньшую долю занимают fashion-операторы, перемещающиеся постепенно в торговые центры и оставляя за собой на улицах лишь имиджевые точки, часто заведомо убыточные. Основную долю в стрит-ритейле занимают продуктовые магазины и объекты общепита. Причём у последних доминируют не только сетевые рестораторы, но и заведения с оригинальными концепциями: различные шаурмапабы, пекарни, заведения разливного пива и прочее». В спальных районах лучше всего себя чувствуют операторы сферы услуг. Там спросом пользуются помещения под пекарни, дома быта, салоны красоты эконом-класса, ателье по ремонту и пошиву одежды, мелкие салоны фото и сопутствующих товаров, а также аптеки. Тренд один — развивается мелкий формат в большей части услуг и потребностей жителей в ежедневном удовлетворении своих потребностей».
Таким образом, нельзя утверждать, что стрит-ритейл умирает, нет, он меняется. Причём, его модернизация уже прошла, и именно этот формат чувствует себя в Саранске сейчас вполне хорошо.
Вполне себе
Как видно из приведённых выше данных, есть арендаторы, которые и в кризис чувствуют себя вполне хорошо. Безусловно, это в первую очередь продуктовые магазины. Кроме того, как уже отмечалось, в Саранске все районы спальные, и жизнь есть везде. И вот там, где живёт очень большая часть горожан, неплохо чувствует себя мелкий стрит-ритейл. Именно поэтому лучше всего сдаются объекты с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «Самые востребованные характеристики помещений: расположение на первом этаже на одном уровне с улицей (идеально — с отдельным входом), витринное остекление и возможность монтажа вывески, свободная планировка и высокие потолки. Большим спросом пользуются помещения со специальной технологией и зоной погрузки, изначально предусмотренные под размещение кафе, супермаркетов, автомоек».
Те помещения, которые освобождаются в рамках ротации, находят своих клиентов менее чем за три недели если цена не завышена. При этом всё чаще становится ситуация, когда на одно и тоже помещение претендует несколько арендаторов, и каждый готов биться за место в данной конкретной локации. Мы давно уже не видели ситуации, когда арендатор, чтобы получить помещение, предлагал ставку выше, а условия аренды лучше, чем было заявлено изначально у собственника, чтобы оттеснить конкурентов. А сейчас такие примеры встречаются всё чаще.
Но не любое помещение пользуется повышенным спросом. По мнению специалистов компании «Кристалл недвижимость», самый ходовой товар на рынке — площади от 15 до 50 мІ с отдельным входом возле остановки по приемлемой цене Также очень активно сейчас пользуются спросом в аренду площади в так называемых «гастрономах».
Но есть помещения, расположенные в неудобной локации, которые практически не сдаются. Также не в ходу объекты, у которых арендная ставка явно завышена. Цену диктует именно расположение. На ликвидные площади цены остались либо без изменений относительно докризисного времени, либо выросли.
Картину уличного стрит-ритейла могут портить новостройки. Зачастую вакантны коммерческие площади в новых ЖК, где по закону власти обязали строить первые этажи нежилыми. Власть этим законом уравновешивала свой же запрет на перевод жилых помещений в коммерческие площади, хотя вышло это не везде так, как хотелось. В новых жилых комплексах все первые этажи, а иногда и два этажа, наполнены коммерческими площадями, и это хорошо, если у комплекса есть доступ к внешнему пешеходному траффику. Однако часто они обращены внутрь комплекса и рассчитаны только на спрос со стороны жильцов. Это создаёт дисбаланс жилого и нежилого формата и неконкурентоспособные предложения коммерческих помещений. При этом в спальных районах в старом жилом фонде стрит-ритейл чувствует себя уверенно.
В общем же картина в Саранске выглядит весьма впечатляюще. Арендные ставки уже не падают, наоборот, на ликвидный товар стабилизируются, интересные площадки сдаются быстро.
Почему дышать стало легче?
С ТЦ и ТРЦ ситуация остаётся сложной, хотя есть примеры удачных проектов. Но в общем положительная динамика наблюдается только в ритейловском сегменте. Почему это произошло?
Ритейлеры научились жить в новых условиях. Обращаем внимание, что именно этот бизнес уже сменил поставщиков, оптимизировал закупочные цены, да и арендные ставки сократились до приемлемого для арендаторов уровня. Многие предприниматели, выбывшие из других сегментов бизнеса, рассматривают для себя динамичный, может менее маржинальный, рынок сферы услуг и ритейла. Также поступает значительное количество заявок от региональных сетей, готовых развиваться в Саранске и Республике.
Преображение
Итак, рынок стрит-ритейла Саранска точно удержался и видит свет в конце туннеля, но это потребовало от него преображения. Прежде всего, рынок этот сбалансировался и стал рынком арендатора.
Произошло перераспределение операторов на торговых улицах, в ряде случаев известные бренды освободили ранее занимаемые помещения в рамках оптимизации бизнеса.