Знаете номер объекта?
 Показать
(8342)24-24-39
с 9 до 18, ежедневно
Как самостоятельно узаконить перепланировку?

Как самостоятельно узаконить перепланировку?

20 Декабря 2017


Основные понятия

Для комфортного проживания хозяева нередко делают капитальный ремонт, который нередко приводит к обязательной регистрации в БТИ.

Но делать этого никто не собирается. Ведь стоимость перепланировки и ее узаконивание – 2500 рублей. А занимает действие по регистрации достаточно продолжительное время – 2 месяца.

Все это приводит к таким последствиям, как штрафы и невозможность реализации имущества на рынке.
Понятие перепланировки оговаривается в действующем законодательстве. Это изменение интерьера, которое необходимо должным образом зафиксировать в техническом паспорте. Это позволит минимизировать количество проблем при совершении дальнейших сделок с недвижимостью.

Необходимо заблаговременно составить план действий и предоставить его сотрудникам БТИ для согласования перепланировки.

Некоторые ремонты нужно дополнительно согласовывать с Жилищной инспекцией. Все действия сопровождаются дополнительными расходами, но они не соизмеримы со штрафными санкциями при пренебрежении такого совета.

Не нужно регистрировать следующие действия:

поклейка обоев, обновление потолка и стен;
монтаж мебели, ее разбор и замена, в том числе и встроенных систем;
замена сантехники, радиаторов, лоджий и балконов;
замена оборудования или монтаж оборудования с улицы, например, кондиционеров или антенн;
перемещение кухонной плиты, замена аналогичного оборудования по свойствам;
монтаж витрин и дверей, перегородок, которые не предполагают дополнительного давления на перекрытия;
удаление не несущей стены или тамбура;
формирование проема в не несущей стене.
Незаконная перепланировка влияет существенно на конструкцию дома, а соответственно на его прочность. А это может привести к таким последствиям, как разрушение дома.

Многие собственники даже не задумываются о том, что они усложняют доступ иных жильцов в свои квартиры. Многие даже пользуются объектами из общедомовой собственности, что карается по закону.

Перепланировка признается незаконной при проведении следующих видов работ:

ремонт помещения, который ухудшит жилищные условия заявителя;
установка отопления на лоджии или балконы;
демонтаж несущей стены, который ослабит прочность всей конструкции;
установка балконов свыше второго этажа, если там этого ранее не было;
установка отопления полов от сети общедомового типа;
объединение нескольких помещений;
проведение работ в аварийном здании или техническом помещении;
увеличение жилплощади за счет присоединения жилплощади к лестничной площадке;
внесение конструкций газовой трубы в стену;
различные нагрузки на несущие стены дома;
монтаж перегородок для оформления нового помещения, которое не будет отвечать по нормам (без окон и отопления);
заделывание вентиляции.
Зачем это нужно?

Собственник столкнется с необходимостью официального оформления сделки и получения разрешения. Ведь для легализации произведенных ремонтных работ потребуется внести изменения в БТИ.

Это позволит в дальнейшем совершать различные юридические действия с собственностью, в том числе продавать и передавать в наследство. При отсутствии такой легализации придется отвечать по закону получившему жилье человеку.

О незаконной перепланировке может быть известно и коммунальным службам, которые впоследствии обяжут собственника оплатить штраф. Либо придется самостоятельно убирать то, что было сделано не по закону.
На практике о незаконности перепланировки становится известно только при проведении сделки. либо это замечает покупатель, если просматривает технический паспорт, либо в государственном органе.

Часто паспорт даже не просматривают. И уже через несколько лет, когда покупатель уже ужился в квартире, сотрудники замечают факт перепланировки и назначают штраф. И уже старый владелец не отвечает за такое действие.

Любые сделки с недвижимостью оформляются в Росреестре. А для регистрации потребуется поэтажный план и в некоторых случаях технический паспорт.

На этих документах сотрудники государственной власти обозначат все выполненные работы не по закону.

Специалисты не рекомендуют умалчивать о факте перепланировки. Если это было выявлено, то в разделе обременения ставится отметка о незаконности перепланировки.

Это многих покупателей отпугивает. Особенно кто приобретает недвижимость с помощью заемных денежных средств.

Для минимизации таких рисков необходимо сверить текущую планировку с таким документом. Можно приобретать недвижимость, если в поэтажном плане отсутствуют красные линии.
Если покупатель соглашается на покупку даже в случае неузаконенной планировки, то продавцу придется сделать существенную скидку. Ведь новому владельцу потребуется потратить свои деньги и время на проведение сделки честным путем.

Размер скидки напрямую зависит от характера изменения в интерьере. И чем сложнее провести сделку, тем дороже легализация.

Идти перед покупкой и проводить сделку по перепланировке необязательно. Особенно если имеется согласие второй стороны.

Но если продавец скрывал от покупателя перепланировку, то покупатель вправе оспорить факт в судебной инстанции. А это позволит добиться расторжения договоренности о купли–продажи помещения.

Правовое регулирование

Оговаривают вопрос о перепланировке статья 25 и статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Здесь представлено понятие перепланировки, в каких случаях это дело нужно регистрировать и пакет документов, необходимых для данного действия.

Жилищный кодекс

Жилищный кодекс позволяет гражданам ознакомиться с процессом оформления сделки заблаговременно. Он оговаривает необходимость вносимых изменений отражать на бумаге, в том числе в технических документах на недвижимость.

Это позволит избежать спорных ситуаций при продаже недвижимости или иных сделках, производимых с ней.

Как узаконить перепланировку?

Собственник недвижимости вправе легализовать свои действия как в административном, так и в судебном порядке.

Административная легализация несколько похожа с согласованием законной планировки до еще проводимых работ.

Квартиры

Для административной регистрации перепланировки квартиры необходимо:

Обратиться в государственный орган, который выполняет согласование по территориальному местонахождению недвижимости. В частности, таковыми организациями могут быть специализированные жилинспекции, отдел капитального строительства, Мосжилинспекция. Если уже готова вся документация, а вопросов к сотрудникам нет, то можно обратиться в многофункциональный центр для оформления. Это позволит сэкономить время.
Необходимо также заказать проект или самостоятельно предоставить эскиз перепланировки. Проект выполняют специальные фирмы, имеющие на это лицензию. Такие организации самостоятельно получают разрешения в компетентных органах. По эскизу возможно оформление перепланировки, но не во всех случаях. Возможно здест отразить демонтаж стен, которые не являются несущими, перемену санитарного узла. Иными словами, всех тех, кто не имеет серьезных последствий.
Необходимо собрать полный пакет документов и обратиться в компетентный орган.
Получить разрешение о легализации изменений. Законодательство оговаривает срок в 45 дней для решения по данному вопросу. Дополнительно трехдневный период дается для направления решения заявителю.
При положительном ответе решение предоставляется в БТИ для согласования изменения.

 Частного дома

Аналогичные методы регистрации присутствуют и при наличии частного дома. Возможно узаконивание работ в судебном и административном порядке. Дополнительно документы подаются в палату Росреестр.

В судебном порядке необходимо доказать:

проведенные работы в соответствии с действующим законодательством;
отсутствие нарушения прав иных граждан и отсутствие угроз жизни и здоровью;
то, что человек предпринимал меры по узакониванию сделки.
При положительном ответе необходимо предоставить решение судебной инстанции и постановления.
Нежилого помещения

Нежилое помещение регистрируется аналогичным образом, что и квартира. В судебном порядке и в административном, нежилое помещение регистрируется в порядке, предусмотренном законодательством.

Для согласования дополнительно необходимо предоставить техническую документацию о том, что проведенные работы не нарушили конструкцию дома.

Пошаговая инструкция

Узаконить перепланировку квартиры в 2017 году очень просто. Достаточно выполнить следующий алгоритм действий:

подготовить полный пакет документов;
обратиться в действующее БТИ;
обратиться в Жилинспекцию и предоставить новый план БТИ.
Куда обращаться?

По факту необходимо обращаться в БТИ и Жилинспекцию по месту нахождения недвижимости:

В БТИ предоставляются документы для получения нового плана, где отражаются все изменения. Представитель органа обязуется в назначенное время посетить квартиру и составить документ.
Затем обращение происходит в Жилинспекцию, где предоставляется уже новый проект. В течение 45 дней выносится решение и в течение трех отправляется должным образом.
При положительном решении выдается новый кадастровый паспорт. Уже после этого необходимо обращаться в Росреестр.

Необходимые документы

Узаконить перепланировку не так сложно. Для проведения сделки необходимо предоставить полный пакет документов:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
согласие всех собственников и проживающих;
техпаспорт из БТИ;
технический план.
Образец свидетельства о праве собственности здесь,

образец согласия на перепланировку здесь,

образец технического паспорта здесь.
Сроки

В течение 45 дней рассматривается заявление установленного образца.

Дополнительно дается еще трехдневный период для извещения заявителя должным образом.

Сколько стоит?

Стоимость перепланировки зависит от возможных последствий, которые могут возникнуть из–за проведенных работ.

Чаще всего эта сумма фиксированная 2000–2500 рублей.

Если она уже сделана

Если перепланировка уже сделана, но оформлять ее должным образом никто не собирается, то наступает ответственность за такое действие.

Оговаривается она в действующем законодательстве. Но может быть наложена только в случае обнаружения факта перепланировки сотрудниками БТИ.

Ответственность

Ответственностью за такое правонарушение становится:

штраф в размере 2000–2500 рублей, для юридических лиц эта сумма больше;
возврат к прежнему виду помещения в указанные сроки;
повторные штрафные санкции при игнорировании приказа к прежнему возврату;
продажа недвижимости на публичных торгах.

Через суд

Также стоит помнить, что узаконить сделку можно и в судебном порядке. Для этого:

Составляется исковое требование об оспаривании отрицательного решения представителей.
Принимается участие во всех заседаниях.
Для оформления в судебном порядке понадобится предоставить документы:

отказ жилинспекции;
технический паспорт недвижимости;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
перепланированный проект;
соглашение с проектом;
заключение;
иные документы, которые подтвердят точку зрения заявителя.
Образец проекта перепланировки тут.
Из всего вышеперечисленного стоит сделать вывод, что лучше зарегистрировать предполагаемые изменения заблаговременно.

Данная статья подготовлена юристом г.Саранска Вячеславом Писачкиным - Директор юридической компании "Комплекс групп"