13 Января 2017
Год назад эксперты говорили о влиянии новых налогов на продажи квартир, уменьшении объемов выдачи ипотеки, снижении цен из-за роста тарифов ЖКХ и появлении новых бизнес-моделей. Год прошел, можно подвести итоги и сопоставить, какие из прогнозов сбылись, а какие — нет.
К концу 2016 года экономическая ситуация в Саранске и в целом постране ухудшалась, по экономике били международные ограничения, и прогнозировать улучшения было бы делом неблагодарным. Однако спустя год оказалось, что не все так плохо. При этом нужно отдать должное экспертам: большая часть их прогнозов сбылась.
Изменение налогообложения недвижимости
В январе 2016 года начали действовать новые правила для тех, кто продает жилье: власти ввели новую систему оплаты налога на недвижимость. Рассчитываться он стал по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости (во время колебаний цен кадастровая стоимость часто стала превышать рыночную), а не по оценке БТИ, как было раньше. Изменения затронули схему уплаты налога таким образом, чтобы исключить возможность скрывать доходы, полученные от сделки. По мнению ряда экспертов, цель нововведений довольно проста — наполнение бюджета. От некоторых политиков тогда даже прозвучало определение нововведений как «апофеоза безумства».
Ожидания
Специалисты по недвижимости предсказывали тогда, что изменения в налогообложении не повлияют на положение дел на рынке. Даже при желании собственников заложить налог в стоимость квартир цены, по ожиданиям, должны были остаться на прежнем уровне:
— Вторичный рынок, конечно, емкий, но количество продавцов уменьшится. Безусловно, нововведение вымоет с рынка тех, для кого сумма будет непомерной. Собственники захотят сделать наценку, компенсирующую налог, однако осуществить это в условиях текущей ситуации маловероятно. Предложение превышает спрос, и около 80% сделок по вторичному жилью проходят с дисконтом.
Реальность
Прогноз оправдался. Влиять на стоимость изменения будут скорее в более отдаленной перспективе. Ведь собственники квартир начали получать первые квитанции с новым налогом только в конце осени. Существует точка зрения, что часть россиян решит избавиться от дорогостоящего жилья, чтобы уйти от высокого налога. Это, в свою очередь, приведет к увеличению общего объема предложений на вторичном рынке и будет сдерживать цены на недвижимость.
На данный момент цены стабилизировались. В конце 2015-го – начале 2016 годов средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Саранска, по данным агентства «Кристалл Недвижимость», снизилась почти на 5%, после этого цены прекратили падение, а с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 40 - 45 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасло уменьшение ставок по ипотеке.
Уменьшение объемов выдачи ипотечных кредитов
На тот момент введением санкций российским банкам перекрыли доступ к дешевым кредитам на Западе, а население с наступлением кризиса становилось неплатежеспособным. Эти причины, казалось, будут способствовать уменьшению объемов выдачи ипотеки.
Ожидания
Экономисты прогнозировали спад в выдаче ипотечных кредитов:
—Темпы роста ипотечного кредитования в 2016 году, скорее всего, будут отрицательными.
Причиной будет невозможность привлечения банками «длинных денег». На внутреннем рынке депозитов эта проблема всегда была актуальной, а с введением санкций и недоступности заимствования на внешних рынках еще сильнее усугубилась. Для заемщиков год тоже будет не самым лучшим. Причинами являются низкий платежеспособный спрос населения, ужесточение требований банков к заемщикам, высокая цена кредита, валютные риски.
Реальность
Прогноз не оправдался. Росту объемов выдачи способствовала госпрограмма льготного кредитования. Доля кредитов, выданных в рамках субсидирования, составила 38%. Всего, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), опубликованных в документе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства за 9 месяцев 2016 года», по программе было выдано 215 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 391,8 млрд рублей.
Рост же выдачи ипотеки в стране по итогам 2016 года должен составить 30% по сравнению с 2016 годом, достигнув отметки в 1,5 трлн рублей. В объеме выдачи кредитов лидируют Сбербанк и группа ВТБ (70% от общего объема). Рост показателей был достигнут за счет уменьшения ставок: в среднем они равнялись 12,7%.
Влияние роста тарифов ЖКХ на снижение цен на недвижимость
В конце 2016 года предполагалось, что увеличение налогов и коммунальных платежей сделают вложения в недвижимость невыгодными. Собственники, владеющие несколькими квартирами, начнут избавляться от лишней жилплощади, а это будет способствовать снижению цен.
Ожидания
Предрекали в 2015 году резкое ухудшение ситуации:
— Важным фактом, влияющим на цены, будет существенный рост издержек собственника (увеличение налога на недвижимость, общее подорожание стоимости коммунальных услуг на 4%, сборы на капремонт, подключение к сетям и др.), которые будет сложно компенсировать. Это будет мотивировать людей избавляться от инвестиционной недвижимости, что станет для рынка недвижимости дополнительным негативным фактором. В целом ситуация резко ухудшается, и даже программа льготного ипотечного кредитования не может ее спасти.
Реальность
Резко ситуация не ухудшилась. Небольшое падение в начале года через некоторое время прекратилось. Налог в полном объеме еще не начал действовать, увеличение тарифов собственники не ощутили, а к капремонту, видимо, уже привыкли. В самом же секторе ЖКХ больше обсуждали новые стандарты для управляющих компаний, влияющие на состояние всей системы, которой теперь грозит возврат к государственному регулированию.
Появление новых бизнес-моделей
Известно, что экономические проблемы и кризисные ситуации часто способствуют появлению новых идей и прорывных проектов.
Ожидания
Пришло время пересматривать устоявшиеся бизнес-модели. Так же нужно начинать обращать внимание на новые ниши, браться за проекты, ранее считавшиеся не самыми прибыльными:
— Кризис — это время возможностей, и только от нас зависит эффективность реализации бизнес-проектов. Происходящие в Саранске, в нашей стране и мире макроэкономические события создали все предпосылки для формирования нового вектора стратегических решений. Новый тренд для строительных компаний — необходимость изменения модели бизнеса, а именно — осваивать новые виды работ (ремонт, реконструкция или строительство под заказ), загружать существующие мощности и находить новые ниши.
Реальность
Все еще ждем новых проектов и прорывных стартапов, которые изменят рынок и подстегнут экономический рост. На данный момент сильных изменений на этом направлении не наблюдается…